« Trop protéger, c’est punir », Le Point, 19 février 2015

Locatif : trop protéger c’est punir

 

Dans le secteur du logement on rappelle souvent, après l’économiste suédois Assas Lindberck, que le contrôle des loyers serait « le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement ». La formule, un rien exagérée, rappelle qu’un niveau exorbitant de sécurité offert aux ménages qui paient pour louer va à l’encontre des intérêts de ceux qui mettent en location. Des garanties excessives en faveur des premiers s’étendent au détriment des seconds, qui se retirent du marché. Et l’ambition vertueuse de protéger les locataires, alimentant une pénurie croissante de logements, se transforme en pénalité.

 

Ce thème, remis à l’ordre du jour par la récente discussion de la loi dite Duflot, fait l’objet de disputes classiques entre experts, entre le camp des propriétaires et celui des locataires. Tout nouveau crachouillis règlementaire en faveur des locataires est salué par les associations spécialisées (de défense des locataires et des mal-logés) et décrié par la profession (promoteurs et constructeurs).

 

La protection du locataire est nécessaire. Qui tolérerait qu’un ménage, ne présentant aucune difficulté de comportement et payant rubis sur l’ongle ses loyers, puisse être du jour au lendemain expulsé ? Tout est cependant affaire d’équilibre. Qui tolérerait, en effet, qu’un propriétaire ne puisse rien faire à l’encontre d’un locataire ne payant plus son loyer depuis un an ? Le problème naît quand les effets positifs de la protection (stabilisation des relations locatives) deviennent nettement inférieurs à ses effets pervers (déstabilisation préoccupante de la production de logements). Protéger démesurément les locataires, par encadrement trop bureaucratique des loyers, par restriction croissante des prérogatives des propriétaires, a trois effets pervers. Une telle orientation rend, les propriétaires sélectifs, à la recherche de garanties toujours plus importantes afin de ne pas vivre le parcours du combattant face aux incidents de paiement et aux procédures juridiques de recouvrement des loyers. Elle rend, également, les investisseurs méfiants, à la recherche d’autres marchés moins risqués. Elle met, enfin, les locataires potentiels dans l’embarras. Qui sont ces locataires potentiels ? Les jeunes qui veulent s’installer, les mal-logés qui aspirent à mieux se loger, les ménages qui déménagent. Tous pâtissent d’un marché qui, se rigidifiant, se contracte dangereusement.

 

La situation française est maintenant particulièrement préoccupante. Il en va certes des prix du logement (plus à l’achat cependant qu’à la location) et des volumes du mal-logement (3,5 millions de personnes selon la Fondation abbé Pierre). Il en va aussi d’une donnée essentielle à marteler : l’abandon des investisseurs institutionnels découragés.

 

Quelques chiffres illustrent la singularité française. 58 % des ménages sont propriétaires de leur logement. 17 % sont locataires du parc social qui, par construction, protège fortement ses habitants. Les 25 % restants, locataires du secteur privé (dit aussi secteur « libre »), sont ciblés par toute nouvelle mesure de protection, comme le contrôle des loyers. Dans 95 % des cas, ils ont pour bailleurs des personnes physiques : de petits propriétaires qui ont là leur principal capital et principal investissement. Les locataires privés n’ont que dans moins de 5 % des cas un propriétaire institutionnel. Cette proportion est la plus faible parmi les pays de la zone OCDE. Les propriétaires institutionnels ont fui, en France, l’immobilier locatif résidentiel privé pour se tourner, notamment, vers les bureaux. Afin de compenser ce désengagement, les pouvoirs publics soutiennent l’investissement locatif individuel (par des mesures fiscales aux conséquences discutées) et le développement du parc social. Depuis le début des années 2000, la part du logement social dans la construction neuve s’est nettement accentuée, passant d’environ 10 % à plus du quart aujourd’hui.

 

La haute protection des locataires sociaux pose, d’ailleurs, des problèmes particuliers. Une image osée permet de se faire une idée des conséquences de la protection très renforcée des locataires HLM. Entrer dans une secte est très aisé, puisque l’on est activement prospecté. En sortir est compliqué, puisque tout est fait pour contraindre à y rester. À l’inverse, dans la franc-maçonnerie il est – dit-on – compliqué d’entrer mais il est libre et facile d’en sortir. Le secteur du logement social combine les deux difficultés. L’entrée est très demandée et on compte ainsi presque deux millions de demandeurs. En sortir est problématique car trouver, sur le marché, ces prix et ce niveau de qualité est impossible. Et comme le droit au maintien dans les lieux est très puissant dans les HLM, le niveau de rotation dans le parc est très faible : 21 % dans le parc privé, 9 % dans le secteur social, 5 % dans le secteur social parisien.

 

Propriétaires, investisseurs et locataires sont méfiants, dans un contexte de pouvoirs publics méfiants à l’égard du marché. Avec cet environnement de haute méfiance réciproque, la confiance ne reviendra certainement pas de nouveaux contrôles. La politique du logement appelle, comme d’autres domaines, un choc de simplification mais aussi un choc de confiance ! Il n’en va pas de la situation des plus défavorisées, qui fait l’objet des priorités de l’action publique. Il n’en va pas de celle des plus favorisés, qui trouvent à bien se loger. Il en va de celle des classes moyennes, de tous ces métiers qui font vivre la ville sans pouvoir maintenant se la payer. En raison, entre autres, de cette volonté de faire le bien des locataires, avec leur gré, mais sans prise au sérieux des raisonnements économiques de base.

 

Julien Damon

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Locatif : le désinvestissement

 

Parc locatif par type de bailleur – France métropolitaine en milliers

Parc locatif 1984 1995 2010
Locataires du secteur social 3 222 4 395 4 969
Locataires de personnes physiques 5 277 5 440 6 156
Locataires de personnes morales 1 187 496 281
Total 9 686 10 331 11 406

Source : Comptes du logement

 

Répartition du parc locatif privé par type de propriétaires (en %)

Personnes physiques Institutionnels Autres
France 95 3,3 1,6
Belgique 86 14
Espagne 86 6,7 7,2
États-Unis 78 13 5
Royaume-Uni 75 25
Suisse 63 23 12
Allemagne 61 17 9
Pays-Bas 44 37 19

Source : ANIL

 

« L’Etat peut, aussi, être votre ami pour la vie », Les Échos, 20 février 2015.

Politiques sociales : universalité et incitations

 

Julien Damon
Professeur associé à Sciences Po

 

Profitant à tous, les politiques sociales universelles sont les plus efficaces. Profitant à chacun, des démarches paternalistes d’incitation alimentent des perspectives innovantes. Des idées venues d’Angleterre dans deux ouvrages remarquables.

 

Moins rejeter et moins cibler

Le welfare c’est les autres. Les contribuables travailleurs d’un côté, les bénéficiaires dépendants de l’autre. Rien n’est pourtant moins vrai. Et John Hills de s’attaquer à cette croyance ancrée qui met en péril l’État-providence. Celui-ci ne profite pas qu’à une partie particulière de la population. S’appuyant sur sa large connaissance de la protection sociale anglaise, Hills se fait pédagogue en analysant deux cas types : l’évolution depuis le milieu des années 1950 de deux familles, l’une aisée, l’autre à l’existence bien plus heurtée. Par les couples de vignettes illustratives et par la reprise d’une multitude d’études, on entre concrètement dans les 489 milliards de sterlings de dépenses sociales et éducatives britanniques (soit deux tiers des dépenses publiques). En coupe instantanée, la protection sociale a souvent un effet Robin des Bois : elle prend aux riches pour les pauvres. En dynamique il n’en va pas du tout de même. La protection sociale concerne le cycle de vie et pas seulement les accidents de la vie. Elle est d’autant plus redistributive qu’elle est peu ciblée, car plus largement soutenue par toute la population. Dans un pays aux inégalités très élevées (avant transferts socio-fiscaux seuls le Chili et le Portugal sont, dans la zone OCDE, plus inégalitaires), les jeunes font les frais des choix récents. L’expert décortique le projet, actuellement en cours, de fusion de six prestations sous conditions de ressource en un « universal credit », avec accentuation des incitations à l’activité (un peu comme dans le RSA). Il s’ensuit un portrait très détaillé d’une mesure ambitieuse de simplification, exercice toujours compliqué. La perspective, très instruite, sur l’égalité des chances et la mobilité sociale vaut le détour. Le format original de l’ouvrage en fait une entrée de référence sur les politiques sociales outre-Manche. Plus qu’une traduction il faudrait souhaiter que l’idée naisse de produire le même texte, fouillé dans la donnée et accessible dans le propos, sur le cas français.

 

Aider à s’aider

Les politiques publiques doivent-elles nous protéger de nous-mêmes ? Ressortent immédiatement les thèmes du tabac, de la ceinture de sécurité, des retraites obligatoires. Les pouvoirs publics, au risque d’intrusions problématiques dans les vies privées, peuvent interdire, subventionner ou taxer. Ils ont aussi la voie du « nudge », ces petites incitations qui aident à prendre les bonnes décisions. Dans la plupart des cas le paternalisme est de mise. Julian Le Grand, collègue et proche de Hills à la London School of Economics, et Bill New estiment que dans certaines circonstances le « paternalisme public » se légitime parfaitement. Il convient de ne pas forcer les préférences des individus libres, mais d’agir à l’encontre de « failles de leur raisonnement », de les accompagner dans les moyens qu’ils peuvent mettre en faveur d’une fin, et non pas de changer leurs objectifs. Les exemples originaux sont détaillés avec bonheur. Pour le don d’organes comme pour la cotisation à des plans de retraite, les options de opt-in sont à privilégier. Si un individu n’en veut pas, il a simplement à le signaler. Ici ni restriction de liberté, ni effets antiredistributifs d’incitations fiscales qui profitent d’abord aux aisés. L’exemple le plus détonnant : l’instauration d’un « permis de fumer » (un permis annuel pour acheter du tabac). Avantage principal ? Amener chacun à réfléchir, évaluer, choisir. Il s’agit d’aider à décider quand, en l’espèce, 70 % des fumeurs disent vouloir arrêter. Sans contraindre, l’ambition est d’aider les gens à s’aider eux-mêmes. Traitant, avec grande rigueur, de constitution des pensions de retraite comme du sujet sensible du suicide assisté, ce livre inspirant (comme disent les anglophones) amène une belle justification de l’intervention publique moderne. En répondant à la belle interrogation de son sous-titre : l’État ne doit pas être cette nounou nourrissant d’aides sociales et de conseils orientés. Il peut agir, personnellement, comme un ami soucieux d’aider.

 

 

 

 

 

 

 

John Hills, Good Times. Bad Times. The Welfare Myth of Them and Us, Policy Press, 2015, 334 pages.

Julian Le Grand, Bill New, Government Paternalism. Nanny State or Helpful Friend ?, Princeton University Press, 2015, 202 pages.